Vermieter muss genaue Vorgaben für Schönheits­reparatur ­machen

Verbietet ein Gewerbe­raum-Mietvertrag, bei Schönheits­reparaturen "von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen", ist diese Klausel unwirksam. Der Mieter musste mithin gar keine Schönheits­reparaturen ausführen, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg.

Was bedeutet der Begriff der "Ausführungsart " im Zusammenhang mit Schönheits­reparatur­en in einem Mietvertrag? "Nichts Konkretes", sagt das Oberlandesgericht Brandenburg, rechtlich betrachtet sei der Ausdruck zu unbestimmt. Das mache die Vertragsklausel unwirksam. Der Vermieter kann also nicht darauf pochen.

Hintergrund: Wer einen Gewerberaum mietet, muss einiges mehr beachten als private Mieter. Im Mietrecht ist es zunächst allein Sache des Vermieters, das Mietobjekt zu erhalten und gegebenenfalls instand zu setzen. Im Wohnungsmietrecht haben Vermieter die Möglichkeit, einen Teil dieser Arbeiten auf den Mieter zu übertragen. Sauber formulierte Klauseln können Mieter so je nach Umstand zur Renovierung der Wohnung verpflichten.

Im Gewerbemietrecht können dem Mieter noch mehr Pflichten übertragen werden. Der Grund: Gewerbliche Mieter gelten als nicht so schutzbedürftig wie Privatpersonen. Entsprechend können gewerblichen Mietern im Formularmietvertrag neben Schönheitsreparaturen auch Instandhaltungsarbeiten an der Mietsache übertragen werden. Sogar Instandsetzungsarbeiten können Vermieter auf gewerbliche Mieter abwälzen.

Der Fall

Es ging um Schönheitsreparaturen in einem vermieteten Gewerberaum. Laut einer Klausel im Vertrag war der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters berechtigt, "von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen". Der Vermieter verlangte nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz vom Mieter, unter anderem wegen nicht vereinbarungsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen.

Das Urteil

Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg gab dem Mieter recht und bestätigte damit die Entscheidung der Vorinstanz. Die Vertragsklausel zur Schönheitsreparatur sei eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB). Die Klausel sei unwirksam, denn sie verstoße gegen das Klarheitsgebot des § 305 c Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Begriff "Ausführungsart" sei mehrdeutig. Er könne sich auf die Grundausstattung, die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides beziehen. Dies gelte auch dann, wenn das Zustimmung nur für erhebliche Abweichungen erforderlich sein sollte.

Raumgestaltung gehört oft zum Geschäftskonzept

Es gebe eine höchstrichterliche Rechtsprechung zur Wohnraummiete (etwa Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 237/11), die auf Gewerberaum-Mietverträge zu übertragen sei, erklärte das OLG. Gerade Gewerberäume sollten durch entsprechende Farb- und Materialauswahl Kunden positiv beeinflussen und einen besonderen Wiedererkennungswert hervorrufen. Das verhindere die umstrittene Klausel jedoch. Wegen ihrer Unwirksamkeit schuldete der Mieter keine Schönheitsreparaturen.

Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2022, Az. 3 U 132/21

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