Bundesfinanzhof: Die Erhaltungsrücklage, die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft bilden müssen, ist erst nach der Modernisierung, Reparatur oder Renovierung bei der Steuer absetzbar.
Wohnungseigentümer müssen bei einer Eigentümergemeinschaft eine Erhaltungsrücklage zahlen. Die Zahlungen sind bei der Einzahlung noch nicht als Werbungskosten steuerlich abziehbar, das hat der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt.
Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung liegen erst dann vor, wenn aus der Rücklage Mittel zur Zahlung von sogenannten Erhaltungsaufwendungen entnommen werden. Beispiele für Erhaltungsaufwand sind neue Fenstern und Türen, ein neues Dach, der Austausch der Heizungsanlage, die Erneuerung der Elektroinstallationen, ein nachträglicher Kabelanschluss, ein neuer Fußbodenbelag oder die Renovierung des Badezimmers.
Im konkreten Fall vermietete ein Ehepaar mehrere Eigentumswohnungen. Sie zahlten an die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft Hausgeld. Das Geld ging zum Teil in die gesetzlich vorgesehene Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrückstellung).
Das Finanzamt erkannte keine Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an. Der Abzug könne erst in dem Jahr erfolgen, in dem die zurückgelegten Mittel für die tatsächlich angefallenen Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verbraucht würden, so das Argument. Das Finanzgericht wies die Klage ab. Auch die Revision der Kläger beim höchsten Steuergericht, dem Bundesfinanzhof, hatte keinen Erfolg.
Der Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes fordere einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen.
Die Kläger hatten den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes zwar erbracht und konnten hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Auslösender Moment für die Zahlung sei aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken, gewesen. "Ein Zusammenhang zur Vermietung entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt", so die Richter. Erst dann kommen die Mittel der Immobilie zugute.
Der BFH betonte, dass auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, die steuerrechtliche Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht verändert. Das hatten die Anwälte der Kläger anders gesehen.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.01.2025 – IX R 19/24
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