Was bedeutet die "Dach und Fach-Klausel" im Gewerbemietvertrag?

Mieter von Geschäftsräumen oder Werkstätten sollten besonders aufmerksam Vertrags-Klauseln zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten – auch "Dach und Fach-Klauseln" genannt – ansehen.

Wer einen Gewerberaum mieten möchte, muss einiges mehr beachten als private Mieter. Aber was bedeutet es, wenn der Gewerbemietvertrag eine sogenannte Dach-und-Fach-Klausel enthält?  Die Wendung "Dach und Fach" ist keine juristische Definition. Dennoch hat sich dieser Begriff für eine bestimmte Vertragsklausel eingebürgert, die in vielen Gewerbemietverträgen zu finden ist. Sie betrifft neben den Schönheitsreparaturen auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten.

Instandhaltung ist eigentlich Pflicht des Vermieters

Wie im Wohnraummietrecht ist es auch im Gewerbemietrecht zunächst allein Sache des Vermieters, das Mietobjekt zu erhalten und gegebenenfalls instand zu setzen. Im Wohnungsmietrecht haben Vermieter die Möglichkeit, einen Teil dieser Arbeiten auf den Mieter zu übertragen. Sauber formulierte Klauseln können Mieter so je nach Umstand zur Renovierung der Wohnung verpflichten. Oder zur kostenmäßig klar definierten Beteiligung an Kleinreparaturen.

Gewerbemieter werden in die Pflicht genommen

Im Gewerbemietrecht können dem Mieter noch mehr Pflichten übertragen werden. Der Grund: Gewerbliche Mieter gelten als nicht so schutzbedürftig wie Privatpersonen. Entsprechend können gewerblichen Mietern im Formularmietvertrag neben Schönheitsreparaturen auch Instandhaltungsarbeiten an der Mietsache übertragen werden. Sogar Instandsetzungsarbeiten können Vermieter auf gewerbliche Mieter abwälzen.

Instandhaltung und Instandsetzung

Bei der Vereinbarung einer solchen Klausel sind die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung zu unterscheiden.

• Instandhaltung umfasst Maßnahmen, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache erforderlich sind. Das kann der neue Anstrich der Fassade sein oder die Wartung und Reparatur eines Aufzugs.
• Instandsetzung dagegen bedeutet Reparatur und Wiederbeschaffung, etwa am Dach nach einem Sturmschaden.

Doch was ist nun eigentlich mit "Dach und Fach" gemeint? Auch wenn sich die Gerichte bei der Auslegung nicht immer einig sind: Überwiegend wird davon ausgegangen, dass die Begriffe das Dach sowie die tragenden Gebäudeteile einschließlich der Außenfassade umfassen.

Mietnachlass im Gegenzug

In Formularverträgen ist die Überbürdung der gesamten Sachgefahr auf den Mieter häufig unzulässig. Umstritten ist, ob der Vermieter dem Mieter individualvertraglich Instandhaltungs- und sogar Instandsetzungsarbeiten an Gemeinschaftsflächen auferlegen kann.

Soll der Mieter durch eine Dach-und-Fach-Klausel nahezu die gesamte Sachgefahr der Gewerbemietsache übernehmen, muss das zumindest an anderer Stelle kompensiert werden. Etwa durch die Vereinbarung einer Befreiung vom Mietzins für eine bestimmte Zeit oder durch dessen dauerhafte Senkung. Eine derartige Klausel kann in einer individuellen Vereinbarung bei klarer und eindeutiger Formulierung durchaus wirksam sein. 

Im Zweifel sollten gewerbliche Mieter diese Klausel vor Unterzeichnung auf Fallstricke prüfen lassen. Auch wenn Unternehmer als weniger schutzbedürftig gelten, befinden sie sich doch nicht im rechtsfreien Raum. Daher kommt es immer wieder vor, dass Gerichte Klauseln auch in Gewerbemietverträgen für unwirksam erklären.

Übrigens legt der Bundesgerichtshof für reine Schönheitsreparaturklauseln mittlerweile weitgehend dieselben Maßstäbe an wie im Wohnraumrecht.

Quelle: Ergo Versicherungen und Finanzen

Urteil zum GewerbemietrechtDer Mieter von Gewerberäumen muss keine Schönheitsreparaturen übernehmen, wenn er diese Räume unrenoviert übernommen hat – auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht! > Hier mehr lesen!Gewerbemietvertrag Zehn Fragen zum Gewerbemietrecht. > Hier mehr lesen!DHB jetzt auch digital!Einfach hier klicken und für das digitale DHB registrieren!