Ein guter Vertrag ist die halbe Miete

Handwerker, die einen Laden oder eine Werkstatt mieten, erleben oft teure Überraschungen, weil viele Mieterschutzregeln für Gewerbetreibende nicht gelten.

Direkt neben dem Geschäft von Bäckermeister M. eröffnet die SB-Filiale einer großen Back-Kette, sogar im selben Haus. Sehr ärgerlich für den Unternehmer, aber leider kein seltener Fall. Immerhin hat der Bäcker jetzt das Recht, die Miete zu mindern.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine bis dahin lange offene Frage entschieden. Das höchste deutsche Zivilgericht stellte klar: Auch ohne eine ausdrückliche Klausel im Vertrag ist der Mieter berechtigt, weniger zu zahlen, wenn sein Vermieter auch mit Konkurrenten ins Geschäft kommt (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Denn dies stellt einen Mangel der Mietsache dar. (BGH, Az.: XII ZR 117/10)

"Wer sichergehen will, sollte in seinen Gewerbemietvertrag eine Konkurrenzschutzklausel einfügen", rät Dr. Uwe Heppekausen, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Darin wird vereinbart, dass der Vermieter in sein Gebäude oder anderen Häusern in der Umgebung, die ihm gehören, keine Konkurrenz des Mieters aufnimmt.

Am besten sollte man gewerbliche Mietverträge schriftlich abschließen

Zwar können Miet- und Pachtverträge grundsätzlich auch durch eine mündliche Erklärung zustande kommen. "Wenn sie aber für länger als ein Jahr gelten sollen, ist die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben", weiß der Experte. Hält man sich nicht daran, kann der Mietvertrag von beiden Seiten jederzeit vorzeitig gekündigt werden – allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Vertragsbeginn unter Einhaltung der gesetzlichen Frist. Bei Geschäftsräumen sind das sechs Monate zum Quartalsende.

Mietobjekt genau festlegen

In dem Vertrag sollte auch genau bezeichnet sein, welche Räume und gegebenenfalls Gegenstände (Ladentheke oder Regale) vermietet werden. Oft wird das Mietobjekt im Vertrag nicht konkret genug beschrieben. Der Mieter hat beispielsweise stillschweigend unterstellt, dass ein Lagerraum mit zu dem Ladenlokal gehört, während der Vermieter diese Räume selber nutzen will.

"Solche Probleme kann man vermeiden, indem man dem Vertrag Grundrisspläne und ein Verzeichnis der Miet-Gegenstände beifügt", ist der Rat von Rechtsanwalt Dr. Heppekausen. In diesen Plänen müssen auch zum Mietgegenstand gehörende Freiflächen (z.B. Kfz-Stellplätze, Hof) markiert werden. Denn der Mieter hat die sogenannte Verkehrssicherungspflicht: Er ist verantwortlich für die Sicherheit der Flächen, beispielsweise trifft ihn die Streupflicht bei Glätte.

Betriebskosten richtig abrechnen 

Ein weiterer Punkt, bei dem es häufig zu Streit kommt, ist die Umlage der Betriebskosten. Es gibt – anders, als die meisten Mieter vermuten! – keinerlei gesetzliche oder sonstige Verpflichtung des Mieters, diese Kosten im Ergebnis zu tragen", klärt der Fachanwalt auf. Die Vertragspartner können das frei aushandeln. Bei Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllentsorgung und dergleichen ist angemessen, dass diese Posten der Mieter übernimmt, weil er sie auch produziert.

Dagegen sind die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung Kostenpunkte, die beim Vermieter als Eigentümer anfallen. Eine Beteiligung des Mieters an diesen Eigentumskosten ist nicht wirklich nachvollziehbar.

Die Verteilung der einzelnen Posten muss eindeutig beschrieben sein. Ist das nicht der Fall, gehen Unklarheiten zu Lasten des Vermieters (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Az.: 4 U 7/11). Der Vermieter muss die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb eines Jahres vorlegen, sofern im Vertrag nicht etwas anderes vereinbart wurde (BGH, Az.: XII ZR 22/07).

Instandhaltung regeln

Oft wird für die Instandhaltung der Gewerberäume vereinbart, dass der Vermieter für "Dach und Fach" zuständig ist, während der Mieter sich um den Rest kümmern muss. "Unter 'Dach und Fach' versteht man die sogenannte Außenhaut eines Gebäudes, also Dachflächen und Fassade einschließlich der Außenseite der Fenster und der Eingangstür sowie die tragenden Teile eines Gebäudes", erläutert Heppekausen.

Das bedeutet, dass der Mieter dann für alles andere verantwortlich ist, also für das Innere der Räume. Er sollte darauf achten, dass er per Vertrag nur die sogenannten Schönheitsreparaturen (Ausbesserungen, Anstrich usw.) übernehmen muss und die gesamte sonstige Instandhaltung in die Verantwortung des Vermieters fällt.

Die Behörden müssen mitspielen

Auch Handwerksunternehmer brauchen Werbung und gehen meistens davon aus, dass sie Schilder und Leuchtreklame an dem von ihnen gemieteten Geschäft anbringen dürfen. "Sie haben aber keinen Anspruch darauf und sollten das bereits im Mietvertrag regeln, da Vermieter gerne für Außenwerbung zusätzliche Bezahlung verlangen", rät Fachanwalt Heppekausen. Im Gegenzug sollte der Mieter sich zur Entfernung der Werbung und eventueller Schäden bei Vertragsende bereiterklären.

Und: Für das Anbringen von Werbetafeln braucht man eine behördliche Genehmigung. Deshalb sollte man den Vermieter im Vertrag verpflichten, an deren Einholung mitzuwirken.

Gewerberäume werden vor der Erteilung einer Konzession von der Behörde genau geprüft, ob sie baulich und technisch den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Falls dem nicht so ist, müssen oft aufwendige und teure Umbauten vorgenommen werden. "Deshalb sollte man unbedingt im Mietvertrag regeln, wer hierfür verantwortlich ist und die Kosten trägt", weiß der Experte.

Ein Tipp für Mieter:

Sorgen Sie dafür, dass im Vertrag die Verantwortung für behördliche Auflagen dem Vermieter übertragen ist. Ihr Argument: Wer Räume vermietet und dafür Geld nimmt, muss auf der anderen Seite sicherstellen, dass der Mieter die Räume auch wie gewünscht nutzen kann.

Mancher Vermieter baut eine Klausel in den Vertrag ein, dass er "die Mieträume im aktuellen Zustand zur Verfügung stellt" und "keine Haftung übernimmt, dass in den Räumen auch der vom Mieter vorgesehene Betrieb tatsächlich geführt werden kann". Ein Mieter sollte also genau hinschauen, wie die Räume aussehen, denn in einem solchen Fall bleibt ihm nichts anderes übrig, als die notwendigen Arbeiten auf eigene Kosten durchzuführen, um ein brauchbares Objekt zu mieten.