Wer einen Laden oder eine Werkstatt gemietet hat, sollte einige Sonderregeln für Gewerbemietverträge kennen – auch die wegen der Corona-Krise eingeführten Neuerungen.
Die Covid-19-Pandemie bringt viele Handwerker, zum Beispiel Friseure, an die Grenzen ihrer finanziellen Möglichkeiten. Viele können ihre laufenden Kosten, wie etwa die Miete für ihre Werkstatt oder Laden nicht mehr zahlen. Daher hat der Gesetzgeber eine spezielle Regelung getroffen, die sie für zwei Jahre vor Kündigung durch den Vermieter schützt. Auch ansonsten hält das Gewerbemietrecht einige Überraschungen bereit. Welche das sind, erklärt Rechtsanwältin Karin Stein.
DHB: Gibt es Unterschiede zum Wohnraummietrecht und worauf muss man besonders achten? Stein: Im Gewerbemietrecht – anders als im Wohnraummietrecht – herrscht vorwiegend Vertragsfreiheit. Das heißt, Vermieter und Mieter können fast alles vereinbaren, was sie für sich als positiv betrachten. Darüber hinaus gibt es ein paar Unterschiede zum Wohnraummietrecht, die teilweise besser für den Mieter sind, teilweise aber den Vermieter begünstigen. Der Vermieter von Gewerberäumen kann den Mietvertrag ohne sachlichen Grund befristen. Er muss eine Kündigung nicht begründen oder kann eine Mieterhöhung über eine Änderungskündigung durchsetzen. Die Kaution muss er nicht verzinsen oder mündelsicher anlegen. Außerdem kann er noch nach Ablauf eines Jahres Betriebskosten nachfordern. Allerdings kann der Vermieter von Gewerberäumen nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Makler können unbegrenzt hohe Provision verlangen.
DHB: Wann darf der Mieter die Miete mindern? Stein: Auch der Gewerbemieter kann die Miete mindern, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Räume durch einen Mangel beeinträchtigt wird. Er muss dafür den Vermieter auffordern, den Mangel zu beseitigen und ihm eine konkrete Frist setzen. Hierbei ist jedoch detailliert zu unterscheiden, wann die Mängel eingetreten sind: Lagen sie vor Übernahme der Räume vor, kann der Mieter sie nicht geltend machen. Treten sie erst danach ein, muss der Vermieter informiert werden. Behebt er die Mängel nicht, muss der Mieter eine Frist zur Beseitigung setzen.
Nachmieter zu stellen befreit nicht vom Vertrag
DHB: Was gilt für die Kündigung? Stein: Die ordentliche Kündigungsfrist sowohl für Mieter als auch Vermieter beträgt im Gewerbemietrecht sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Die Kündigungserklärung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Quartals zugehen.
Ein Beispiel: Will der Mieter zum 30. Juni kündigen, muss seine Kündigungserklärung spätestens bis zum 3. Dezember des Vorjahres beim Vermieter eingehen. Geht die Kündigung später zu, kann sie allenfalls in eine Kündigung zum nächsten zulässigen Kündigungstermin umgedeutet werden.
Achtung! Es geht immer noch das Gerücht um, dass das Stellen eines Nachmieters zur Beendigung des Vertrages führt. Das ist ein Irrtum! Der Mieter bleibt auf die Zustimmung des Vermieters angewiesen, um vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Sonderkündigungsrechte gibt es zum Beispiel in der Insolvenz, bei Modernisierung, Untervermietung oder Tod des Mieters, Zwangsversteigerung, grundloser Verweigerung des Vermieters zu einer Untervermietung.
Kündigung wegen Corona-bedingter Mietrückstände aufgeschoben
DHB: Wie wirkt sich die Corona-Krise auf das Mietrecht aus? Stein: Seit dem 27. März 2020 gibt es das "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht". Es entlastet private und gewerbliche Mieter, die infolge der Pandemie aktuell ihre Miete nicht zahlen können: Der Vermieter darf ihnen wegen pandemiebedingter Mietrückstände aus der Zeit vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 zwei Jahre lang nicht kündigen. Diese Kündigungssperre gilt bis zum 30. Juni 2022.
DHB: Kann der Vermieter von April bis Juni 2020 gar nicht kündigen? Stein: Doch, denn die Einschränkung gilt nur für diesen Zeitraum und für Fälle, in denen die Mietrückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Kündigungen wegen anderer Gründe, wie etwa Eigenbedarfskündigungen, sind weiterhin möglich. Die Zahlungspflicht des Mieters bleibt also im Grundsatz bestehen. Die Regelung erfasst außerdem nur Zahlungsrückstände aus den Monaten April bis Juni 2020. Ältere Mietrückstände, die bis zum 31. März 2020 entstanden sind, berechtigen den Vermieter trotzdem zur Kündigung.
DHB: Kann der Vermieter von April bis Juni 2020 vor Gericht klagen? Stein: Ja, Mietrückstände, die bis zum 31. März 2020 entstanden sind, können gerichtlich geltend gemacht werden, sobald sie fällig sind. Anschließend kann der Vermieter mit dem Urteil den Gerichtsvollzieher zur Eintreibung der Mietschulden losschicken.
Antrag auf staatliche Förderung als Nachweis
DHB: Wie kann der Mieter nachweisen, dass seine Zahlungsrückstände wegen der Corona-Pandemie entstanden sind? Stein: Mieter von Gewerbemieträumen können die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Dies betrifft zum Beispiel Friseure, Kosmetikstudios, Restaurants und Gaststätten. Falls ein Mieter staatliche Hilfe im Zusammenhang mit der Pandemie beantragt hat, kann er dem Vermieter auch diesen Antrag vorlegen. Er kann auch eine eidesstattliche Versicherung abgeben.
DHB: Was bedeutet der Konkurrenzschutz in Gewerbemietverträgen? Stein: In Gewerbemietverträgen wird oft eine Konkurrenzschutzklausel vereinbart. Damit kann zum Beispiel ein Bäckermeister verhindern, dass neben seinem Geschäft im selben Haus die SB-Filiale einer großen Back-Kette einzieht. Verstößt der Vermieter gegen die Vereinbarung, kann der Mieter die Miete mindern. Fehlt eine solche Klausel, muss der Mieter eine unmittelbare Beeinträchtigung seiner Geschäftstätigkeit begründen. Dann gewährt die Rechtsprechung ihm Mietminderung oder Schadensersatz.
KonkurrenzschutzDer Bundesgerichtshof sagt: Auch ohne eine ausdrückliche Klausel im Vertrag ist der Mieter berechtigt, weniger zu zahlen, wenn sein Vermieter auch mit Konkurrenten ins Geschäft kommt (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). Denn dies stellt einen Mangel der Mietsache dar. (BGH, Az.: XII ZR 117/10)
Befristeter Mietvertrag kann nicht ordentlich gekündigt werden
DHB: Was gilt für befristete Gewerbemietverträge? Stein: Befristete Gewerbemietverträge müssen schriftlich aufgesetzt werden, wenn sie länger als ein Jahr laufen. Hält man sich nicht daran, kann der Mietvertrag von beiden Seiten vorzeitig gekündigt werden, allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Vertragsbeginn unter Einhaltung der gesetzlichen Frist – bei Geschäftsräumen sind das sechs Monate zum Quartalsende.
Die Parteien können eine konkrete Laufzeit vereinbaren und Options- oder Verlängerungsklauseln nach Ende der Befristung in den Vertrag aufnehmen. Auch ein einseitiger Verzicht auf die Kündigung ist möglich. Ein befristeter Gewerbemietvertrag kann nicht ordentlich gekündigt werden. Es bleibt dann – neben einer einvernehmlichen Aufhebungsvereinbarung – nur die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Diese ist etwa möglich, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen im Verzug ist.
Miethöhe genau beziffern
DHB: Was sollte man bei einem Gewerbemietvertrag sonst noch beachten? Stein: Die Vertragspartner sollten die Miethöhe genau beziffern, da der Vermieter sie nicht einseitig erhöhen kann – es sei denn, der Vertrag enthält Wertsicherungsklauseln oder eine Staffelmiete. Eine Änderungskündigung ist ihm aber erlaubt. Der Vertrag sollte auflisten, was in den vereinbarten Betriebskosten genau enthalten ist. Wichtig ist auch, dass der Vertrag festlegt, wer welche Instandsetzungs- und Reparaturmaßnahmen sowie Schönheitsreparaturen trägt.
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