Gewerbemietvertrag richtig verlängern

Einen Gewerbemietvertrag zu verlängern ist gar nicht so einfach. Hier finden Sie Tipps, worauf sie achten sollten.

Bei Mietverträgen über Gewerberäume sind feste Laufzeiten üblich. Dazu gehört meistens die Möglichkeit zur Verlängerung. Die Vertragspartner können eine sogenannte Verlängerungsoption vereinbaren. Dann muss der Mieter am Ende der Vertragszeit eine Erklärung abgeben, dass er die Räume weiter mieten will.

Der D.A.S. Leistungsservice hat dazu drei Gerichtsurteile zusammengestellt.

Verlängerung mit Mängeln:

Hier ging es um die Räume einer Suchtklinik, die der Betreiber auf zehn Jahre mietete. Der Vertrag enthielt eine Verlängerungsregelung: Kündige der Mieter den Vertrag nicht, verlängere er sich um fünf Jahre. Der Klinikbetreiber schwieg und verlängerte. Er hatte aber schon vor Beginn der Verlängerungsphase Mängel an den Räumen gerügt, die der Vermieter nicht abgestellt hatte. Nach der Verlängerung minderte er schließlich die Miete. Der Vermieter wies ihn ab: Jetzt laufe ein neuer Vertrag und vor dessen Beginn habe der Mieter die Mängel schließlich gekannt. 

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter recht: Zwar gelte bei einem neuen Vertrag, dass der Mieter keine Ansprüche wegen Mängeln geltend machen könne, die er bei Vertragsabschluss gekannt habe. Hier sei aber gar kein neuer Vertrag geschlossen, sondern nur die Laufzeit eines bestehenden verlängert worden. Der Mieter konnte daher die Miete wegen der Mängel mindern.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Oktober 2015, Az. XII ZR 84/14

Mehrfache Verlängerung mit Mängeln:
Ähnlich lag es im Fall einer Arztpraxis. Die Mieter übten die Verlängerungsoption zweimal aus. Sie stimmten auch einer Erhöhung der Betriebskosten zu. Auch hier ging es um die Frage, ob sie durch die Verlängerung in Kenntnis der Mängel ihr Minderungsrecht verloren hätten.

Der Bundesgerichtshof erklärte auch hier, dass die Ausübung der Verlängerungsoption nicht mit einem neuen Vertragsschluss gleichzusetzen sei. Die Mieter hätten hier nur einen bestehenden Vertrag fortgesetzt. Daran ändere auch die Erhöhung der Betriebskosten nichts. Sie hätten ihre Rechte wegen der Mängel nicht durch die Vertragsverlängerungen verloren.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. November 2014, Az. XII ZR 15/12

Mieter muss trotz Verlängerungsoption ausdrücklich kündigen:

Ein gewerblicher Mieter hatte Räume für ein Jahr angemietet. Zum Thema Vertragsverlängerung enthielt der Mietvertrag zwei Klauseln: Einmal eine Verlängerungsoption, nach der der Mieter das Recht hatte, den Vertrag um ein weiteres Jahr zu verlängern. Dieses Recht musste er spätestens drei Monate vor Vertragsende schriftlich beim Vermieter geltend machen. Eine weitere Klausel besagte, dass sich der Mietvertrag automatisch um ein Jahr verlängere, wenn nicht einer der Vertragspartner ihn spätestens drei Monate vor Ablauf kündige.

Der Mieter machte nun von der Verlängerungsoption keinen Gebrauch, zog nach einem Jahr aus und zahlte keine Miete mehr. Er war der Meinung, nicht ausdrücklich kündigen zu müssen. Der Vermieter sah den Vertrag als automatisch verlängert an und wartete ein halbes Jahr. Dann kündigte er fristlos wegen Zahlungsverzuges und verklagte den Mieter auf die Miete für das letzte halbe Jahr.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass der Vermieter hier im Recht war. Die beiden Klauseln seien kein Widerspruch und könnten – auch mit gleicher Frist – kombiniert werden. Die Nichtausübung der Verlängerungsoption ist laut Gericht nicht als Kündigung zu verstehen. Der Mieter hätte hier also unbedingt ausdrücklich kündigen müssen, um aus dem Vertrag herauszukommen.

Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 11. Juli 2013, Az. I-24 U 136/12