Ein gekündigter Gewerbemieter muss seinen Auszug nicht bestätigen

Der Vermieter kann einseitig kündigen. Muss der Mieter dann aber dem Vermieter zusichern, dass er fristgerecht auszieht? Nein, entschied der Bundesgerichtshof.

Wer einen Gewerberaum mietet, muss einiges mehr beachten als der private Mieter. Der Vermieter kann kündigen, ohne dass der Mieter etwas dazu tun müsste oder könnte. Entscheidend ist nur, dass die Kündigung dem Mieter zugeht. Der Mieter muss dem Vermieter nicht bestätigen, dass er fristgerecht auszieht – auch dann nicht, wenn er Gewerbemieter ist und der Vermieter ihn dazu auffordert. Das zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH).

Der Fall

In Duisburg hatte eine Arztpraxis Gewerberäume angemietet. 2022 kündigte der Vermieter ordentlich und wartete auf eine Reaktion des Arztes. Als die nicht kam, ließ er ihn durch seinen Anwalt auffordern, die fristgerechte Räumung der Mieträume zu bestätigen. Der Arzt schwieg weiter. Daraufhin verklagte ihn der Vermieter auf künftige Räumung. Vor Gericht erklärte der Arzt, dass er selbstverständlich fristgerecht räumen werde.

Die Entscheidung

Damit war der Prozess vorbei und das Landgericht Duisburg entschied, dass der Vermieter alle Prozesskosten zu tragen habe. Dagegen legte der Beschwerde zum Oberlandesgericht Düsseldorf ein. Doch das bestätigte die Entscheidung: Der Arzt habe niemals erklärt, die Räume nicht fristgerecht räumen zu wollen. Eine Klage sei nicht notwendig gewesen.

Der Vermieter legte Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof (BGH) ein. Vergeblich: Auch der BGH bestätigte, dass ein Mieter nicht verpflichtet ist, vorzeitig zu erklären, dass er die Räume verlässt. Auch nicht, wenn der Vermieter nachfragt und auch nicht im Gewerbemietverhältnis.

Schweigen war keinen Anlass zur Klage

Die Mieter hätten keine Veranlassung zur Klage gegeben. Ein Schuldner sei vor Fälligkeit des Anspruchs grundsätzlich nicht verpflichtet sich zu seiner Leistungsbereitschaft zu erklären. Dies gelte auch für das gewerbliche Mietrecht. Allein aus dem Schweigen eines Mieters auf eine Aufforderung des Vermieters, sich über seine künftige Vertragstreue und Leistungsbereitschaft zu erklären, ergeben sich nach Auffassung des BGH keine Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter bei Fälligkeit nicht leisten wird. 

Die Interessen des Mieters seien höher zu bewerten als die des Vermieters, betonte der BGH. Diese lägen darin, das Kündigungsrecht und die Möglichkeit von Ersatzräumlichkeiten gründlich zu prüfen und sich nicht frühzeitig zum Verlangen des Vermieters und der eigenen Bereitschaft zur Räumung äußern zu müssen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 28. Juni 2023, Az. XII ZB 537/22

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