Die Ladenmiete fällt auch im Lockdown an

Die staatlich verordnete Schließung eines Geschäfts wegen der Corona-Pandemie stellt keinen Mangel der Mieträume dar und rechtfertigt daher keine Mietminderung. Das hat das Landgericht Frankfurt entschieden.

Eine Mieterin kann trotz des behördlichen Betriebsverbots zur Bekämpfung der Corona-Pandemie keine Reduzierung der Miete von der Vermieterin verlangen, wenn ihre Umsätze einbrechen. Zumindest nicht, solange sie nicht ausnahmsweise in ihrer Existenz bedroht sei, entschied das Landgericht Frankfurt.

Der Fall

Die Mieterin verkauft Kleidung und Textilien. Eines ihrer Geschäfte in Frankfurt musste sie vom 18. März bis zum 20. April 2020 auf Anordnung des Landes Hessen wegen der Corona-Pandemie schließen. Dadurch entstand ihr im März 2020 ein Umsatzrückgang von 54 Prozent und im April von 41 Prozent im Vergleich zu den beiden Vorjahren. Wegen der erheblichen Liquiditätslücke konnte sie ihre Miete in Höhe von rund 6.000 Euro im April 2020 zunächst nicht begleichen. Die Vermieterin klagte auf Zahlung.

Das Urteil

Das Landgericht Frankfurt gab – wie auch das Landgericht Heidelberg in einem ähnlichen Fall – der Vermieterin Recht. Zwar könnten auch öffentlich-rechtliche Einschränkungen oder Verbote gerade bei der Vermietung von Gewerberäumen grundsätzlich einen Mietmangel darstellen. Hierfür müsse die Ursache der staatlichen Nutzungsuntersagung aber in dem Mietobjekt selbst oder seiner Beziehung zur Umwelt begründet sein.

Das sei bei Betriebsschließungen wegen der Corona-Pandemie jedoch nicht der Fall. Die hoheitlichen Maßnahmen dienten dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpften nicht unmittelbar an die Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allgemein an deren Nutzungsart sowie dem Umstand, dass in den Flächen Publikumsverkehr stattfinde und dadurch Infektionen begünstigt werden.

Mieter kann keine Vertragsanpassung verlangen

Die Mieterin könne von der Vermieterin auch keine Vertragsanpassung und keine Reduzierung der Miete wegen einer sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage verlangen. Bei unvorhersehbaren Ereignissen könne eine Mietpartei zwar grundsätzlich eine Änderung der vereinbarten Mietzahlungen einfordern, wenn dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnisses unabweislich erscheine.

Einen solchen extremen Ausnahmefall, der nur bei existenziell bedeutsamen Folgen gegeben sei, habe die beklagte Mieterin aber nicht dargelegt. Ihre Liquiditätsengpässe reichten dafür nicht, zumal sie durch eine kurzfristige Gesetzesänderung vor einer Kündigung wegen Corona-bedingter Zahlungsschwierigkeiten geschützt worden sei. Außerdem habe die Beklagte in allen Filialen Kurzarbeit eingeführt und dadurch beträchtliche Einsparungen verbuchen können. 

Landgericht Frankfurt, Urteil vom 5. Oktober 2020, Az. 2-15 O 23/20, nicht rechtskräftig

Quelle: Pressemitteilung des LG Frankfurt v. 16.11.2020 

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