Gewerbemiete kürzen wegen der Pandemie?

Seit kurzem ist im Gesetz festgelegt, dass die Corona-Pandemie ein unvorhersehbares Ereignis ist. Was das für gewerbliche Mieter bedeutet, erklärt ein Rechtsexperte.

Es trifft derzeit im Handwerk vor allem Friseure und Kosmetiker: Der Laden ist wegen der Pandemie seit Monaten geschlossen, aber die Miete ist trotzdem weiter fällig. Eine ungerechte Situation. Gerichte hatten in Prozessen um Mietminderungen wegen des Lockdowns bislang sehr unterschiedlich geurteilt.

Aber der Gesetzgeber hat jetzt klargestellt, dass die Corona-Pandemie ein unvorhersehbares Ereignis ist. Damit entfällt die Geschäftsgrundlage für Miet- oder Pachtverträge. Dürfen Mieter und Pächter jetzt die Miete oder Pacht für ihre Gewerbeimmobilie kürzen?  "So einfach geht das leider nicht", sagt Axel Keller, Rechtsanwalt bei Ecovis in Rostock.

Bessere Position für Mieter

Zwar müssen viele Unternehmer in der Corona-Pandemie ihren Betrieb auf behördliche Anordnung schließen und können ihre gewerblichen Räume nur eingeschränkt oder gar nicht nutzen. Aber das heißt nicht, dass sie ihre Miete nicht zahlen müssen. "Sie müssen ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen", sagt Keller.

Was bedeutet die gesetzliche Änderung genau für Mieter und Vermieter? Im "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" hat der Gesetzgeber jetzt klargestellt, dass mit der Pandemie die Geschäftsgrundlage, die beim Vertragsabschluss galt – also die Nutzung der Gewerberäume –, entfällt. Gewerbliche Mieter sind jetzt in einer besseren Position, wenn sie mit Vermietern oder Verpächtern über eine Vertragsänderung sprechen wollen. Also auch darüber, ob sich die Höhe der Miete oder Pacht anpassen lässt. "Im Extremfall ist es sogar möglich, den Vertrag zu kündigen. Auch wenn die vereinbarten Fristen das eigentlich nicht erlauben", erklärt Keller.

Mit dem Vermieter über Kürzung verhandeln

Was müssen betroffene Unternehmer tun, damit sie weniger Miete oder Pacht für ihre Gewerberäume zahlen können? "Miteinander reden", rät Keller. Mieter oder Pächter müssen auf ihre Vermieter oder Verpächter zugehen und eine Kürzung oder Stundung einfordern. "Das geht am besten in einem persönlichen Gespräch", sagt Keller.

Mieter und Pächter müssen zu dem Gespräch ihre aktuellen Geschäftszahlen mitbringen. Denn sie müssen zeigen, in welcher Höhe ihr Umsatz durch die Pandemie eingebrochen ist. Hat ein Unternehmen Kurzarbeitergeld oder Überbrückungsgeld bekommen, ist das zu berücksichtigen. Ist Geld geflossen, steht der Mieter finanziell möglicherweise nicht so schlecht da. Folglich könnte es nicht gerechtfertigt sein, die Miete oder Pacht zu kürzen oder zu stunden.

"Unserer Erfahrung nach haben Vermieter und Verpächter durchaus ein offenes Ohr für die Anliegen ihrer Mieter oder Pächter und suchen gemeinsam nach Lösungen. Möglich ist eine niedrigere Miete für die kommenden Monate oder eine Stundung der Pacht, bis es den betroffenen Betrieben wieder besser geht. Aber das kommt immer auf den Einzelfall an", sagt Rechtsanwalt Keller.

Klagen als letzte Möglichkeit

Und wenn sich Mieter und Vermieter nicht einigen? Einigen sich die Vertragsparteien nicht, lässt sich gerichtlich durchsetzen, dass ein Miet- oder Pachtvertrag anzupassen ist. Mietprozesse im Zusammenhang mit coronabedingten Schließungen werden künftig von den Gerichten vorrangig behandelt und dadurch beschleunigt. Innerhalb eines Monats nach der Klage muss ein Termin stattfinden, bei dem die Positionen von Mieter und Vermieter auszuloten sind. "Mit dieser Neuregelung im Gesetz lassen sich langwierige Prozesse vermeiden, die die Beteiligten nur belasten", erklärt Ecovis-Rechtsanwalt Keller, und ergänzt: "Je schneller die Vertragsparteien eine einvernehmliche Lösung finden, desto besser."

Quelle: Ecovis

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