Wer in ein Haus einzieht, ist nicht automatisch einverstanden mit dessen Mängeln. (Foto: © andriy popov/123RF.com)
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Zieht eine Bauherrin in den Neubau ein, billigt sie damit nicht automatisch die fehlerhafte Leistung des Bauunternehmens, sagt der Bundesgerichtshof.
Wer ein Werk in Gebrauch nimmt, kann damit auch stillschweigend dessen Abnahme erklären. Allerdings nicht, wenn er gleichzeitig viele Mängel gerügt hat. Dann hat der Unternehmer noch keinen Anspruch auf Bezahlung.
Eine Münchnerin ließ ein Einfamilienhaus bauen. Als nach Ansicht des Bauunternehmers das Haus fertig war, sollte sie das Bauvorhaben "förmlich abnehmen". Abnahme bedeutet: Die Auftraggeberin sollte ausdrücklich erklären, dass sie die Leistung des Bauunternehmens als vertragsgerecht ansieht und dessen Anspruch auf Werklohn billigt.
Dazu sah die Frau jedoch keinen Grund, im Gegenteil. Im – nicht unterschriebenen – Abnahmeprotokoll listete sie 18 Mängel auf, unter anderem eine fehlerhafte Abdichtung im Dachgeschoss, unverputzte Treppenwangen, einen Riss in der Außenfassade, fehlende Estricharbeiten im Keller. Wenig später bezog die Bauherrin mit ihrer Familie das Haus. Nun schickte der Bauunternehmer seine Schlussrechnung, die sich auf 17.600 Euro belief. Da die Münchnerin wegen der zahlreichen Mängel nicht zahlte, klagte der Auftragnehmer den restlichen Werklohn ein.
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Betriebsführung
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Wie schon das Oberlandesgericht München (Urteil vom 12. Januar 2016, Az: 9 U 1621/15) erklärte auch der Bundesgerichtshof die Zahlungsklage des Bauunternehmens für unbegründet. Ohne Abnahme habe der Auftragnehmer keinen Anspruch auf Werklohn. Die Bauherrin habe die Bauleistungen jedoch nicht abgenommen, sondern führe im Abnahmeprotokoll 18 Mängel des Bauwerks an. Dem Protokoll sei also keine Billigung der Bauleistungen zu entnehmen, auch das Verhalten der Auftraggeberin spreche dagegen.
Dass sie den Neubau bezogen habe, ändere daran nichts. Das wäre nur dann als stillschweigende Abnahme zu bewerten, wenn das Einfamilienhaus ohne wesentliche Mängel fertiggestellt worden wäre.
Da hier aber eine Vielzahl erheblicher Mängel vorliege, erscheine es ausgeschlossen, dass die Bauherrin mit ihrem Einzug die Bauleistungen als vertragsgerecht billigen wollte – zumal sie vorher die Abnahme wegen dieser Mängel explizit verweigert habe. Die Werklohnforderung sei daher noch nicht fällig. Der Bauunternehmer müsse erst einmal die beanstandeten Mängel beseitigen. Dann könne die Abnahme nachgeholt werden.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 31. Juli 2018, Az. VII ZR 32/16
Mit der Abnahme beginnt per Gesetz die Gewährleistungsfrist und die Verantwortung für das Haus geht auf den Bauherrn über. Auch der Werklohn ist ab diesem Termin fällig. Dem Kunden stehen Gewährleistungsrechte immer erst nach der Abnahme des Werks zu. Das stellt ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs klar.
Nutzt der Kunde das Werk acht bis zehn Monate lang, gilt das als eine stillschweigende Abnahme. Ein Fensterbauer bekam daher seinen Werklohn in einem vom OLG Köln entschiedenen Fall.
Nimmt der Bauherr ein Haus ab, ohne einen erkannten Mangel zu rügen, hat er keinen Anspruch auf Kostenersatz, sagt das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein,
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