Steuern sparen mit Wohn- und Geschäftsimmobilien

Mit Immobilien, die zum Wohnen und Arbeiten angeschafft werden, kann man kräftig Steuern sparen. Durch geschickte Zuordnung der Finanzierungskosten lassen sich die Kreditzinsen von der Steuer absetzen.

Grundsätzlich lassen sich Finanzierungskosten nur für Flächen geltend machen, die betrieblich genutzt werden, nicht für private Wohnflächen. Wird eine gemischt genutzte Immobilie im Paket finanziert, dann teilen die Finanzbehörden das Fremdkapital und die Finanzierungskosten nach dem Verhältnis der Flächen auf. Ein Teil der Schuldzinsen entfällt auf den privat genutzten Teil, für den kein Steuerabzug als Werbungskosten oder Betriebsausgaben möglich ist.

Der Trick: Gewerberäume mit Fremdkapital finanzieren

"Durch eine geschickte Zuordnung der Finanzierungskosten lässt sich der Abzug aber maximieren", sagt Steuerberater Wolfgang Hornbruch von der Kanzlei DHPG. Der Trick: Der betrieblich genutzte Gebäudeteil wird allein mit Fremdkapital finanziert. Eigenkapital fließt allein in den Gebäudeteil, in dem sich die Privatwohnungen befinden. Bei Bedarf werden die eigenen Mittel durch ein Bankdarlehen aufgestockt. So wirken sich die Schuldzinsen für den betrieblich genutzten Bereich in voller Höhe als Werbungskosten aus.

Wichtig: Die Kosten den Gebäudeteilen zuordnen

Wenn Bauherren und Käufer rechtzeitig handeln, müssen die Finanzbehörden mitspielen. Egal ob man als Existenzgründer das Haus kauft oder ob man die Immobilie vermieten möchte. Dies hat der Bundesfinanzhof wiederholt bestätigt. Die verschiedenen Gebäudeteile müssen dann wie unabhängige Finanzierungsobjekte behandelt werden. Voraussetzung: Die Anschaffungs- und Renovierungskosten werden den Gebäudeteilen objektiv erkennbar zugeordnet.

Der Vertrag beim Notar muss ausgefeilt sein

Der notarielle Kaufvertrag ist von zentraler Bedeutung. Die darin getroffenen Vereinbarungen sind für die Finanzbehörden maßgeblich. Immobilienkäufer müssen im Kaufvertrag ausweisen, auf welchen Gebäudeteil wie viel vom Anschaffungspreis entfällt. Der Gesamtkaufpreis sollte aufgeteilt werden nach dem Verhältnis der Flächen. "Von Vorteil ist eine Flächenberechnung durch einen Gutachter", so Hornbruch.

Finanzbeamte sind wachsam

Eine wichtige Rolle spielt auch die strikte Trennung bei der Finanzierung. Mit Darlehensmitteln für den gewerblich genutzten Gebäudeteil dürfen nur Aufwendungen für diesen Gebäudeteil beglichen werden. Ist der Finanzierungsbedarf höher, sollten Käufer verschiedene Kreditanträge stellen. In der Zweckerklärung des Darlehensvertrages wird festgelegt, für welchen Gebäudeteil die Mittel bestimmt sind.

Im Idealfall werden die Darlehensbeträge genau auf den anteiligen Kaufpreis samt Nebenkosten abgestimmt. Die Darlehenssumme für den geschäftlich genutzten Gebäudeteil darf nicht höher sein als die betreffenden Anschaffungskosten. Sonst kommt beim Finanzamt der Verdacht auf, dass Mittel zweckentfremdet wurden.

Niemals Zahlungsströme vermischen

Die Zahlungen müssen in jedem Fall getrennt überwiesen werden – nicht nur die Kaufpreisraten, sondern auch Anschaffungsnebenkosten wie Notargebühren oder Grunderwerbsteuer, Renovierungs- oder Erhaltungsko­sten. DHPG-Steuerberater Hornbruch rät, von vornherein getrennte Konten zu führen.

Auf dem einen werden die Fremdmittel für den betrieblich genutzten Teil und auf dem anderen das Kapital für den privaten Bereich. In der Praxis müssen oft vier verschiedene Konten parallel geführt werden: für das Eigenkapital, für das Fremdkapital sowie für zwei Förderdarlehen der KfW für den eigen- und betrieblich genutzten Teil. Alle Zahlungen müssen immer einzeln und unmittelbar erfolgen. 

Auch laufende Kosten separat überweisen

Auch Renovierungskosten, etwa eine Dachsanierung, muss man nach diesem Prinzip überweisen. Alles, was dem gewerblich genutzten Teil zuzuordnen sind, darf ausschließlich mit den Darlehensmitteln bezahlt werden. Betreffen die Renovierungskosten das gesamte Gebäude, muss man sie anteilig der jeweiligen Fläche zuordnen und durch getrennte Überweisungen von dem jeweilig zugehörigen Konto zu begleichen. Falls man für die eigengenutzte Wohnung auch ein Darlehen aufnimmt, muss man dieses Darlehen vorrangig tilgen. So wird die Gesamtbelastung reduziert, aber der Werbungskostenabzug bleibt zunächst unverändert hoch.

Ladenlokal im Erdgeschoss

Bei gewerbliche Tätigkeiten in Wohngebieten muss man vorher eine baurechtliche Genehmigung einholen und unter Umständen eine Nutzungsänderung beantragen. Die Gewerberäume müssen die baulichen und technischen Vorgaben für die jeweilige Geschäftstätigkeit erfüllen. Das gilt u.a. auch für eine Werkstatt im Anbau.

Mietwohnung im Haus

Besonders beliebt sind Immobilien mit separat vermietbaren Einheiten. Häufig bewohnen Eigentümer die Hauptwohnung und vermieten Nebenwohnungen an Dritte. Auch Mietverträge unter Familienangehörigen sind denkbar. Sie müssen die Anforderungen an Verträge mit Dritten erfüllen und dürfen einen Mietzins von 66 Prozent der ortsüblichen Miete nicht unterschreiten.  

Atelier im Dachgeschoss

Freiberufler wie Architekten, Anwälte oder Journalisten dürfen ihren Tätigkeiten in der Regel auch in Wohngebäuden nachgehen. Vorbehalte bestehen gegebenenfalls bei Störungen des Wohnumfelds, die von Leuchtreklamen oder übermäßigem Publikumsverkehr ausgehen können, so etwa bei Arztpraxen. Im Zweifel muss man mit der  zuständigen Behörde für Baugenehmigungen und Nutzungsänderungen sprechen. Zudem ist gegebenenfalls noch die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einzuholen. Gleiches gilt für eine Praxis im Parterre oder einen Büroraum im Souterrain.