Bauhandwerker sollten Sicherheiten vertraglich regeln

Private Bauherren haben das Recht auf Sicherheitsleistungen: Schließen Sie einen Werkvertrag über Bau- oder Umbau eines Hauses mit Zahlungsplan ab, muss der Bauunternehmer ihnen eine Sicherheitsleistung in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft einräumen.

Wie aber steht es mit der Sicherheit für die Baufirmen? Wer garantiert den Bauhandwerkern, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung des Werks auch zahlt? Stehen ihnen auch Sicherheiten zu? Und wann bekommen sie Sicherheiten und Bürgschaften zurück?

Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Sie empfiehlt Baufirmen wie auch Bauträgern, diese Fragen im eigenen Interesse im Vorfeld sorgfältig zu prüfen und entsprechende Regelungen möglichst individuell vertraglich zu vereinbaren.

Subunternehmer können Sicherheiten fordern

"Es ist nämlich ein Unterschied, ob der private Bauherr ein Haus oder eine Handwerkerleistung bei der Baufirma bestellt, oder ob die Baufirma als Subunternehmer auftritt", erläutert Baufachanwältin Sabina Böhme, Mitglied der ARGE Baurecht. "Wird ein Bauunternehmer beispielsweise als Subunternehmer für andere Unternehmer tätig, so kann er gesetzliche Sicherheit nach Paragraf 648 a BGB fordern.

Wird der Bauunternehmer vom privaten Bauherren beauftragt, muss wiederum er eine gesetzliche Sicherheit für den Bauherren stellen (gemäß Paragraf 632 a Abs. 3 BGB).

"Alle Sicherheiten haben nur ein Ziel", erklärt die Baujuristin: "Sie sollen die vollständige, vertragsgemäße, rechtzeitige und ohne wesentliche Mängel hergestellte Werkleistung garantieren."

Fünf Prozent der Auftragssumme

Wird der Unternehmer beispielsweise mit dem Bau eines schlüsselfertigen Hauses beauftragt, hat der private Bauherr das Recht auf einen Sicherheitseinbehalt in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft.

"Während bei der Bürgschaft der Bauherr darauf achten muss, dass die Bürgschaft im Fall der Insolvenz des Bauunternehmers auch wirklich etwas wert ist, muss der Bauunternehmer beim Sicherheitseinbehalt seinerseits daran denken, dass er die einbehaltene Summe zum Schluss auch wirklich bekommt", mahnt die Baurechtlerin.

Sicherheit immer schriftlich regeln

Denn der Gesetzgeber hat zwar das Recht auf die Sicherheitsleistung geregelt, aber nicht, in welcher Form das einbehaltene Geld vom privaten Bauherrn angelegt oder aufbewahrt werden muss. "Ein Sperrkonto ist empfehlenswert, damit der Bauunternehmer sein Geld zum Schluss auch bekommt, falls der Bauherr nach dem Einzug nicht mehr liquide ist." Die ARGE Baurecht rät Baufirmen, immer schriftlich zu regeln, welche Sicherheiten der Unternehmer stellt, und wie der Bauherr damit umgeht.

Entscheiden sich die Vertragspartner für eine Bürgschaft, muss der Unternehmer auch die Kosten für die Stellung der Bürgschaft übernehmen. Dies hat der Gesetzgeber zum Schutz der privaten Bauherren als Verbraucher so geregelt. Die Kosten für die Stellung der Sicherheitsleistung können ins Angebot einkalkuliert werden.

Nach Abnahme zurückzahlen

Jede Bürgschaft sollte nach der abnahmereifen Herstellung des Werks zurückgegeben, jede Sicherheitsleistung ausbezahlt werden. "Bauhandwerker oder Bauträger sollten auch alle diese Modalitäten in jedem Fall vorab schriftlich vereinbaren, damit sie nach erbrachter Leistung auch wirklich das gesamte, ihnen zustehende Geld bekommen", erklärt die Anwältin.