Schlechte Zeiten für Baukredite

Eher unbemerkt trat im März 2016 die neue Richtlinie für Immobilienkredite in Kraft. Unternehmer mit geringen Erträgen könnten dadurch Probleme bei der Darlehensvergabe bekommen.

Dieser Artikel gehört zum Themen-Special Banken und Kredite: Was Handwerker wissen müssen

Die Wirtschaft schlägt Alarm, seit im März dieses Jahres recht unbemerkt eine neue Richtilinie für Immobilienkredite in Kraft getreten sind. Vor allem zwei Bestandteile der neuen Richtlinie für Baudarlehen sorgen seit März für Schwierigkeiten bei der Immobilienfinanzierung, dies betrifft vor allem Unternehmer mit geringen Erträgen. Künftig müssen Kreditgeber darauf achten, dass der Darlehenskunde den Kredit auch tatsächlich über die gesamte Laufzeit zurückzahlen kann. Das scheint auf den ersten Blick vernünftig und sachgerecht.

Aber wie wollen vor allem die Banken als Kreditgeber sicherstellen, dass die Kreditnehmer noch in vielen Jahren die entsprechende Kreditwürdigkeit oder Bonität vorweisen können? Herkömmliche Bonitätseinschätzungen werden dafür nicht mehr ausreichen. Der Kreditgeber wird gegenüber den Aufsichtsbehörden vielmehr selbst nachweisen müssen, dass er umfangreiche Recherchen angestellt hat, um die Kapitaldienstfähigkeit des Unternehmers auch langfristig nachweisen zu können. Kaum einer weiß, wie dieser Nachweis in der bankbetrieblichen Praxis aussehen könnte!

Noch genauere Auswertungen der Banken

Fällt ein solcher Immobilienkredit zukünftig aus, steigt für die Bankinstitute das Risiko, selbst für den finanziellen Schaden aufkommen zu müssen. Es bedarf keiner großen Fantasie, sich vorzustellen, dass die Banken diesem Problem durch noch intensivere Bonitätsermittlungen als ohnehin schon üblich begegnen werden: Sie werden noch detailliertere Liquiditäts- und Rentabilitätsermittlungen erstellen und die betriebswirtschaftlichen Ergebnisse noch genauer auswerten.

Vor allem bei Kunden mit eher knappem Budget werden sie jeden einzelnen Ausgabeposten noch genauer unter die Lupe nehmen. Auf solche und noch weitere unpopuläre Maßnahmen müssen sich Unternehmer einstellen, wenn die gesetzlichen Vorgaben tatsächlich punktgenau umgesetzt werden sollten. Da ist es wahrlich kein Wunder, dass es mittlerweile bereits die ersten Stimmen gibt, die eher von einer "Kreditverhinderungs-Richtlinie" reden.

Keine neue Finanzkrise!

Interne und externe Gutachter müssen über erforderliche fachliche Kompetenz verfügen, wenn sie die jeweilige Immobilie bewerten. (Foto: © goodluz/123RF.com)

Ein zweiter wichtiger Aspekt der Richtlinie lässt weiteres Ungemach befürchten. Die Kreditgeber werden Immobilien künftig wohl noch vorsichtiger bewerten als bisher. Offenbar soll vermieden werden, dass sich die immer schwelende Finanzkrise in Europa nicht wiederholt. Zur Erinnerung: Sie nahm ihren Anfang mit der Immobilienkrise in den USA. Damals wurde bei den Finanzierungen auf regelmäßige Wertsteigerungen der finanzierten Objekte vertraut. Als sie nicht eintrafen, platzte die Blase – mit all den bekannten wirtschaftlichen Folgen, die noch heute auch in Europa zu spüren sind. Doch es ist fraglich, ob eine solche Krise nicht mit den bereits bestehenden durchaus strengen Kreditprüfungen, die es bei Immobilienfinanzierungen in Deutschland bereits gibt, verhindert werden kann.

Es scheint vielmehr so, dass die Verantwortlichen in Brüssel bei der Formulierung der Richtlinie übers Ziel hinausgeschossen sind.Wie auch immer: Es ist nun gesetzlich geregelt, dass sowohl interne als auch externe Gutachter, die für die Bewertung der jeweiligen Immobilie verantwortlich sind, über die erforderliche fachliche Kompetenz verfügen müssen. Außerdem müssen sie vom Prozess der Darlehensvergabe so unabhängig sein, dass eine objektive und unparteiische Bewertung der Immobilie sichergestellt ist. Das ist zwar richtig und wichtig, dürfte aber zu manch unterschiedlicher Einschätzung über die angemessene Bewertung einer Immobilie zwischen Kreditgeber und finanzierendem Unternehmer führen.

Checkliste: So sollten Betriebe vorgehen!

Kreditnehmer müssen bei Immobilienfinanzierungen in Zukunft umfangreiche Vorarbeiten erledigen. Folgende Arbeitsschritte kommen auf sie zu:

1. Bitten Sie neben Ihrer Hausbank weitere Kreditgeber – bisherige Zweitbanken oder Versicherungen – die nun anzuwendenden Bonitätsermittlungen detailliert darzulegen. Sie sollen vor allem aufzeigen, worin sie sich von der bisherigen Kreditwürdigkeitsprüfung unterscheiden.
2. Klären Sie, ob ein Sachverständiger der Bank oder ein externer Experte hinzugezogen wird und wie die Objektivität des Sachverständigen nachgewiesen werden kann.
3. Fragen Sie, wie der Finanzierer den Verkehrswert der Immobilie ermittelt und ob beziehungsweise wie sich dies von den bisherigen Verfahren unterscheidet.
4. Wie erfolgt die sogenannte "Kreditüberwachung" durch den Darlehensgeber während der Kreditlaufzeit? Kommen hier zusätzliche Anforderungen an die Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse auf den Unternehmer zu oder bleibt alles wie bisher?
5. Liegen diese Informationen vor, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater über mögliche Konsequenzen sprechen. Dazu kann auch der Einsatz eines Banksachverständigen gehören, der den Unternehmer während der Finanzierung berät und zu Bankgesprächen begleitet.

Kritik

Neben dem Zentralverband des Deutschen Bauhandwerks verlangt auch die rechts- und verbraucherpolitische Sprecherin der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Elisabeth Winkelmeier-Becker, Änderungen an der Richtlinie: "Wir fordern den Bundesjustizminister auf, die rechtlichen Unsicherheiten sowohl für die Banken als auch für die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer rasch zu beseitigen, damit künftig wieder alle Altersgruppen die Möglichkeit der Eigenheimfinanzierung erhalten." Die aktuelle Praxis der Banken sei weder im Gesetz angelegt, noch beabsichtigt.