Mieter sind nicht immer zu Schönheitsreparaturen verpflichtet

Der Mieter von Gewerberäumen muss keine Schönheitsreparaturen übernehmen, wenn er diese Räume unrenoviert übernommen hat – auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht.

Bereits 2015 hat der Bundesgerichtshof festgelegt, dass der Mieter einer unrenovierten Wohnung bei Auszug nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist (BGH, Az. VIII ZR 185/14). Er begründet dies damit, dass der Mieter bei Rückgabe keinen besseren Zustand der Wohnung schulden soll, als er bei Anmietung erhalten hat.

Diese Rechtsprechung des BGH wird zunehmend auch auf Gewerberaummietverträge übertragen. Auch hier ist der anfängliche Zustand des Mietgegenstands bei Schönheitsreparaturklauseln zu berücksichtigen. Der Mieter kann also nicht verpflichtet werden, im Falle der Renovierung die Mieträume in einem besseren Zustand als zu Vertragsbeginn an den Vermieter zurückzugeben. Nach dem Oberlandesgericht (OLG) Celle (Az. 2 U 45/16) hat auch das OLG Dresden so entschieden.

Der Fall

Vermieter und Mieter eines Gewerberaumes hatten in einem Formular-Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit auf eigene Kosten vorzunehmen habe. Die Räume hatte wurden unrenoviert übergeben. Anschließend gab es Streit über die Wirksamkeit der Schönheitsreparatur-Klausel.

Die Entscheidung

Das Oberlandesgericht Dresden hat die BGH-Grundsätze zum Wohnraummiete jetzt auch auf gewerbliche Mietverhältnisse übertragen. Das OLG erklärte, in beiden Arten von Mietverhältnissen werde von derselben gesetzlichen Regelung im BGB abgewichen. Und in beiden Fällen stelle sich dasselbe Problem der fehlenden Kompensation für die Verpflichtung zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, welche dem Mieter nicht zuzurechnen sind.

Das Gericht stellte fest, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, da sie als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) einer Inhaltskontrolle nicht standhält. Die Klausel würde dazu führen, dass der Mieter ohne angemessenen Ausgleich zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren verpflichtet wäre. Dies könnte bei bei kundenfeindlichster Auslegung dazu führen, dass der Mieter die Flächen vorzeitig renovieren und gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsse, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Übrigens: Anders sähe die Sache aus, wenn der Mieter einen Ausgleich für diese Pflichten erhalten hätte, etwas in Form von mietfreien Monaten oder einer Zahlung des Vermieters.

Oberlandesgericht Dresden, Beschluss vom 6. März 2019, Az. 5 U 1613/18