Das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuer in ihrer aktuellen Form für verfassungswidrig erklärt. Experten rechnen nach einer Reform mit Umverteilungen, die auch Handwerker hart treffen könnten.
Anfang des Jahres haben alle Grundstücks- und Immobilieneigentümer wieder Post von ihrer Gemeinde bekommen: der Grundsteuerbescheid. Diese Steuer wird bis heute anhand von Werten aus dem Jahr 1964 erhoben. Im Osten stützt man sich sogar auf Zahlen aus dem Jahr 1935. Jetzt hat das Bundesverfassungsgericht diese veralteten Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt.
"Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt", so die Begründung der Karlsruher Richter.
Darf nicht zu Mehrbelastungen für Handwerk und Hausbesitzer führen
Der erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat dem Gesetzgeber nun bis zum 31. Dezember 2019 Zeit gegeben, eine Neuregelung zu treffen. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen sie für weitere fünf Jahre ab der Verkündung, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024, angewandt werden.
Auch das Handwerk fordert den Gesetzgeber und die Finanzbehörden auf, zügig zu handeln, betont ZDH-Generalsekretär Holger Schwannecke. "Da die Grundsteuer mit jährlich rund 13 Milliarden Euro eine wichtige Einnahmequelle der Kommunen ist, wird sie nicht ersatzlos gestrichen, sondern künftig neu berechnet. Dabei darf die Reform nicht zu Mehrbelastungen und unnötiger Bürokratie für Handwerksbetriebe und Hausbesitzer führen."
Aber wie soll die Steuer in Zukunft berechnet werden? Der ZDH unterstützt ein ein einfaches Modell auf Grundlage einer verkehrswertunabhängigen Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Die in einem solchen Modell vorgesehenen Werte würden mehrheitlich vorliegen und könnten, dort wo sie fehlen, leicht erhoben werden. Den Überlegungen, die Grundsteuer anhand eines typisierten Kostenwertes zu ermitteln, steht das Handwerk kritisch gegenüber.
Schwannecke: "Vor dem Hintergrund, das rund 35 Millionen Grundstücke in der Bundesrepublik neu bewertet werden müssen und nach Aussagen der Finanzverwaltung die Werte für eine erstmalige Feststellung aufwendig ermittelt werden müssen, erscheint dieser Vorschlag in der vorgegebenen Zeit kaum realisierbar."
"Da kommt etwas Großes auf die Handwerksbetriebe zu", sagt Dr. Michael Burg, Leiter der Abteilung Betriebsberatung und Wirtschaftsförderung der Handwerkskammer Potsdam. Burg hat schon seit Jahren damit gerechet, dass das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form kippt. "Das ist weder gerecht noch zeitgemäß", sagt der Wirtschaftsjurist.
35 Millionen Grundstücke betroffen
Die Auswirkungen werden gewaltig sein. Sowohl Eigentümer als auch Mieter zahlen die Steuer. Die einen direkt, die anderen indirekt über ihre Nebenkostenabrechnung. Selbst bei einer aufkommensneutralen Reform wird sich einiges ändern: Es könnte Umverteilungen geben, vermuten Experten. Für Immobilien, deren Werte in den vergangenen Jahrzehnten überdurchschnittlich gestiegen sind, etwa in boomenden Regionen und Großstädten, könnte es teurer werden. Für andere könnte die Steuer sinken oder konstant bleiben.
Die zentrale Frage ist nun, wie und auf welcher Basis in Zukunft bewertet werde und mit welchem Faktor die kommunale Steuer ermittelt wird. "Wir müssen davon ausgehen, dass es eher teurer wird. "Vor allem für Betriebe, die in den Städten Eigentum haben. Auch große Freibeträge wird es nicht geben", vermutet Michael Burg.
Für die Kommunen macht die Grundsteuer zehn Prozent ihrer Einnahmen aus. Rund 14 Milliarden Euro kassierten sie 2017 darüber ein. Sie ist die drittwichtigste Einnahmequelle der kommunalen Haushalte. Die Städte und Gemeinden fordern die Politik nun auf, rasch für Rechtssicherheit zu sorgen.
Während unbebaute Grundstücke nur anhand des Vergleichswertverfahrens bewertet werden, ziehen die Finanzämter bei bebauten Grundstücken noch das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren hinzu und verwenden darin zur Ermittlung der Einheitswerte wertrelevante Parameter wie beispielsweise Vergleichsmieten von 1964 beziehungsweise 1935. "Entsprechend hoch ist der Ermittlungsaufwand", berichtet Michael Burg. Die Finanzverwaltung ermittelt nicht vor Ort, sondern anhand von Pauschalwerten.
Genauere Werte nachweisen
Zuletzt fließt dann noch der regional sehr unterschiedliche Hebesatz in die Berechnung der Steuer mit ein. Oft komme es so zu einem deutlich höheren Wert – folglich auch zu einer höheren Steuerlast. Die betroffenen Grundstücksbesitzer haben oft dann nur die Möglichkeit, mit einem Gutachten genauere oder richtigere Werte zu beweisen. Handwerker können hierfür den Service ihrer Handwerkskammer nutzen. Die meisten Kammern und Fachverbände bieten einen Bewertungsservice kostenfrei an.
Wie in Zukunft die Grundsteuer ermittelt wird, ist noch nicht bekannt. Der Bundesrat hatte 2016 einen Vorschlag vorgelegt, wonach unbebaute Grundstücke künftig nach dem Bodenrichtwert bemessen würden, der sich aus den durchschnittlichen Verkaufspreisen aus der Vergangenheit ergibt. Bei bebauten Grundstücken würde zusätzlich noch der Wert des Gebäudes ermittelt. Zu diesem Steuermessbetrag käme dann noch der jeweilige Hebesatz der Gemeinde.
Zeitgemäßes und schlüssiges Bewertungsverfahren
Michael Burg würde die Ermittlung anhand des Verkehrswertes bevorzugen. "Vielleicht ist das jetzt die Chance für ein zeitgemäßes und schlüssiges Bewertungsverfahren. Würde man den Verkehrswert als Grundlage nehmen, wäre das eine willkommene Bürokratieentlastung. Die in Betrieben oft vorhandenen Daten ließen sich so schnell aktualisieren. Wird der höhere Verkehrswert als Grundlage verwendet, müsste selbstverständlich der Vervielfältiger entsprechend niedriger ausfallen, damit alles beim alten bleibt und unsere Mitglieder keine Steuererhöhung durch die Hintertür erhalten."
Trostpflaster: Lange Übergangsfrist
Ein Trostpflaster für alle Immobilienbesitzer und Mieter: Da es um die Neubewertung von 35 Millionen Grundstücken geht, gibt es auch nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts eine lange Übergangsfrist.
Wertermittlung für Handwerksbetriebe
Neben Grundstücksbewertungen bieten Betriebsberater vieler Handwerkskammern und Fachverbände auch eine neutrale und bundesweit vergleichbare Wertermittlung für das gesamte Handwerksunternehmen an: die speziell für das Handwerk entwickelte Bewertung nach dem AWH-Standard. Das Verfahren hat sich etabliert und wird auch von Banken und Finanzämtern anerkannt – seit 2009 auch offiziell für die Ermittlung des Ertragswerts im Rahmen des Erbschaftsteuerrechts. Methodisch notwendiger Bestandteil einer Unternehmensbewertung ist regelmäßig die Bewertung der Immobilien oder der Maschinen und Einrichtungen.
"Ohne Bewertung keine Verwertung"
"Der Wert des Unternehmens ist ein ganz zentraler Bestandteil in sehr vielen Beratungen", weiß Dr. Michael Burg, Leiter der Abteilung Betriebsberatung und Wirtschaftsförderung der Zum Beitrag "Was ist mein Betrieb eigentlich wert?"Handwerkskammer Potsdam. Egal ob es um eine vorweggenommene Erbfolge geht, eine Abfindung, eine Unternehmensübergabe, einen Verkauf, das Einbringen oder Entnahme eines Grundstücks oder eines Ehegattengrundstücks, eine Scheidung oder andere Themen – immer steht die Frage nach dem Wert des Handwerksbetriebs im Raum. "Ohne Bewertung keine Verwertung. Ich kann in keine Verhandlung treten, ohne den Preis zu kennen", betont Michael Burg.
AWH steht für "Arbeitsgemeinschaft der Wert ermittelnden Berater im Handwerk". Der AWH-Standard orientiert sich an bekannten Ertragswertverfahren wie dem aus der Industrie stammende Verfahren des IDW (Institut der Wirtschaftsprüfer), er berücksichtigt aber auch die Besonderheiten der inhabergeführten Handwerksbetriebe, wo zum Beispiel die Persönlichkeit des Inhabers, seine Erfahrung, sein Name, der Kundenstamm und seine Kontakte eine zentrale Rolle spielen.
Dr. Michael Burg rechnet damit, dass es eher teurer wird. Vor allem für Betriebe, die in Städten Eigentum haben. Foto: © Thomas Kühn/HWK Potsdam 
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