Kredit: So bekommen Sie bessere Zinsen

Bringt der Kunde bei der Bank den ­Beleihungsauslauf ins Spiel, kann er dadurch seinen ­zukünftigen Kreditzinssatz ­verbessern.

Dieser Artikel gehört zum Themen-Special Banken und Kredite: Was Handwerker wissen müssen

Steht die Verlängerung („Prolongation“) eines Immobiliendarlehens an? Unternehmer sollten ihre Überlegungen und bevorstehende Verhandlungen gut vorbereiten. Dabei geht es nicht nur um den Vergleich der Zinsangebote verschiedener Banken und Versicherer, sondern auch um weitere Möglichkeiten, künftig einen günstigeren Zinssatz zu erhalten.

Dafür muss sich der Kreditnehmer die Höhe des ursprünglichen Darlehens ansehen und diese mit dem Darlehensbetrag zum Verlängerungstermin vergleichen. Häufig ergibt sich hier je nach Tilgungssatz eine entsprechende Differenz, die im sogenannten Beleihungs- oder Finanzierungsauslauf deutlich wird.

Betrugen die damaligen Kauf- oder Gestehungskosten (Bau- plus Grundstückskosten) als Grundlage des Beleihungswertes des Finanzinstitutes also beispielsweise 200.000 Euro, liegt der Beleihungsauslauf bei einem Darlehen von 150.000 Euro bei 75 Prozent. Hat sich dieses Darlehen durch die erwähnten Tilgungsraten mittlerweile auf 120.000 Euro reduziert, verringert sich der Beleihungsauslauf auf nur noch 60 Prozent. Das Ausfallrisiko der Bank oder des Versicherers – und das ist das entscheidende Kriterium! – wird dadurch naturgemäß kleiner. Damit sind die Voraussetzungen gegeben, dass der Kunde seinen zukünftigen Kreditzinssatz verbessern kann.

Immer vorausgesetzt, dass die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers gleichbleibt. Wenn der Kreditgeber diesen Sachverhalt nicht selbst berücksichtigt, sollte der Kunde ihn mehr oder weniger deutlich darauf hinweisen. Im Grunde werden so die sprichwörtlichen Karten bei einer Darlehensverlängerung stets neu gemischt.

Pauschale Abstufungen ablehnen

Nochmals zur Kreditwürdigkeit: Hier besteht in aller Regel kein Grund für den Kreditgeber, Änderungen zulasten des Kunden vorzunehmen. Zurückgehende Einnahmen oder ein verändertes Ausgabeverhalten liegen meist ebenso wenig vor wie Probleme bei der termingerechten Zahlung der bisherigen regelmäßigen Zins- und Tilgungsraten.

Ebenfalls nicht hinnehmen sollten Kunden entsprechende Abstufungen ihrer individuellen Bonität etwa durch kritischere Einschätzungen ihrer beruflichen Branche. Die Einschätzung der Kreditwürdigkeit von Darlehensnehmern muss grundsätzlich an der wirtschaftlichen Situation des einzelnen Kunden erfolgen. Pauschale Abstufungen hingegen sind nicht akzeptabel.

Wertgutachten einholen

Zusätzliche Zinssatzverbesserungen sind möglich, wenn sich der Wert der finanzierten Immobilie im bisherigen Darlehensverlauf erhöht hat. Zum Beispiel, wenn sich während der vergangenen Jahre die Infrastruktur in der Umgebung des Gebäudes verbessert hat. Aber auch Investitionen in das Objekt selbst können zu einem messbaren Wertzuwachs führen, was dem Kreditgeber zusätzliche Sicherheit bietet. Auch diesen Punkt sollte der Kunde bei den Verhandlungen thematisieren.

Gutachten der Bank ist günstiger

Möglicherweise kann der Kreditnehmer auch ein Gutachten erstellen lassen. Dieses kann er nicht nur als Argumentationsgrundlage für Zinssatzverhandlungen nutzen, sondern auch als Maßstab und Basis zur Bewertung des eigenen Immobilienvermögens.
Will der Kunde später vielleicht mal das Grundstück verkaufen, kann ein Wertgutachten ebenfalls hilfreich sein.

Er kann sich auch bei der bisher finanzierenden Bank oder Versicherung erkundigen, ob dort in letzter Zeit bereits ein Gutachten angefertigt wurde. Bei einer bewährten Geschäftsverbindung zwischen Kreditgeber und -nehmer ist ein solcher Informationsaustausch durchaus möglich. Dies wäre für den Darlehensnehmer schon deshalb von Vorteil, da er die Kosten für ein Sachverständigen-Gutachten spart. Die Kosten des Kreditgebers bei einem eigenen Gutachten – wenn sie denn überhaupt berechnet werden – sind dagegen meist erheblich günstiger.

Sachkenntnis beweisen

Ein weiterer Vorteil sollte ebenfalls nicht unterschätzt werden: Kreditnehmer, die ihre Verhandlungsspielräume beim Thema Beleihungsauslauf nutzen, zeigen dem finanzierenden Institut, dass sie auch über erhebliche Sachkenntnis verfügen. Dies hilft in aller Regel bei den Zinssatzverhandlungen, bei denen als erster Ansprechpartner der bisherige Kreditgeber gelten sollte. Selbstverständlich bedeutet dies nicht, dass dieser auch den Zuschlag für die weitere Finanzierung erhalten muss. Auch bei einem Wechsel des Anbieters halten sich die Kosten für eine Übertragung des Darlehens zu einer anderen Bank oder Versicherung meist in Grenzen. Dennoch sollte dieser Punkt natürlich ebenso bedacht werden wie die mögliche Übertragung weiterer Konten oder Wertpapierdepots zum übernehmenden Kreditgeber.

Extratipp: Vorlauf einplanen!

Kreditnehmer unterschätzen regel­mäßig den zeitlichen Ablauf im Vorfeld einer Darlehensverlängerung. Ist nämlich tatsächlich an die Ablösung und Übertragung eines Immobilienkredites gedacht, benötigt das übernehmende Finanzinstitut ausreichend Zeit, um die Kreditwürdigkeit des neuen Kunden sorgfältig zu prüfen. Als Orientierung sollten Kunden daher mit einem Zeitraum von etwa sechs bis acht Wochen rechnen.

Die eigentliche Abwicklung zwischen den Banken oder Versicherern erfolgt im Übrigen „Zug um Zug“, das heißt: Das übergebende Institut bekommt die Zahlung des Restdarlehens vom übernehmenden Kreditgeber und tritt diesem eine absichernde Grundschuld an dem finanzierten Gebäude ab. Wichtig: Vor der Umsetzung sollte dem Kreditnehmer eine verbindliche Darlehenszusage der übernehmenden Bank vorliegen. Reine Absichts­erklärungen und ähnliche Formulierungen reichen dagegen nicht aus.

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