Das Haus verschenken statt vererben: Lohnt sich das?

Alljährlich stehen viele Eltern vor der Frage, ob sie ihr Haus bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder verschenken sollen. Das ist nicht immer die ideale Lösung und muss gut durchdacht werden.

Die vorzeitige Immobilienübertragung ist bei vermögenden Familien häufig ein beliebtes Mittel, den Nachkommen eine höhere Erbschaftsteuer zu ersparen. Aber Familien, deren Einfamilienhaus den wesentlichen Vermögensgegenstand darstellt, sollten bei der vorzeitigen Immobilienübertragung vorsichtig sein.

Zum einen gilt es zu bedenken, dass der Übertragende nach der Übertragung nicht mehr Herr im eigenen Haus ist. So kennt der Autor aus eigener Praxis Fälle, wo der Sohn als neuer Eigentümer monatelang auf Reisen war und seine Eltern in dieser Zeit händeringend versuchten, seine Zustimmung zur Eintragung einer kleinen Grundschuld auf das Haus zu erhalten, um das Dach reparieren zu können.

Wohnrecht im Grundbuch eintragen

Auch wenn die vorzeitige Übertragung des Haus- und Grundeigentums durch die Einräumung eines lebenslangen Wohn- oder Nießbrauchsrechts der Eltern im Grundbuch abgesichert wird, heißt dies noch lange nicht, dass man sich dieser Stellung bis zu seinem Lebensende auch sicher sein kann.

Dies gilt insbesondere dann, wenn die Kinder, z. B. zum Zwecke der Geschäftsgründung, einen Kredit aufnehmen und das übertragene Haus als Sicherheit anbieten. Denn das eingetragene Wohn- oder Nießbrauchsrecht der Eltern stellt einen kapitalisierten Wert dar, der den Forderungen der finanzierenden Bank im Falle einer Zwangsversteigerung vorgeht. Daher verlangt die Bank in aller Regel, dass die Eltern der einzutragenden Grundschuld oder Hypothek der Bank den Vorrang einräumen.

Bei Zwangsversteigerung ohne Dach über dem Kopf

Kann der Sohn sodann eines Tages den Kredit nicht mehr bedienen und es kommt zu einer Zwangsversteigerung, ist das Haus oft verloren. Da bei Zwangsversteigerungen häufig nur ein Bruchteil des tatsächlichen Immobilienwertes erzielt wird, können die Eltern in der Regel auch nicht mit einer Entschädigung für das verlorene Wohn- oder Nießbrauchsrecht rechnen. In der Regel wird der Versteigerungserlös von der Hauptforderung und den aufgelaufenen ZInsen sowie weiteren Kosten völlig aufgefressen.

Vor diesem Hintergrund ist es sinnvoll, vorzeitige Hausübertragungen nur vorzunehmen, wenn weiteres Vermögen vorhanden ist und sich vorher von einem Anwalt beraten zu lassen.

Dr. Norbert Gieseler, Fachanwalt für Erb- und Steuerrecht www.scho-wei.de